Le futur Plan local d'urbanisme intercommunal devrait entrer en vigueur d'ici 2027 ou 2028 selon l'avancée des approbations.

Le futur Plan local d'urbanisme intercommunal devrait entrer en vigueur d'ici 2027 ou 2028 selon l'avancée des approbations.

La Métropole de Saint-Etienne s’apprête à soumettre au vote le prochain Plan local d’urbanisme intercommunal (PLUI). Ce document encadrera les règles d’aménagements des 53 communes membres dans les 15 ans à venir. Il pose un cadre à respecter pour construire des logements, commerces ou implanter des entreprises sur son territoire.

Lancé en 2018, une partie du PLUI , le Plan d’aménagement et de développement durable"(PADD) sera présenté en conseil métropolitain au printemps 2025. "Il peut être retravaillé avant d’être approuvé, […] il pourrait rentrer en vigueur d’ici 2027 ou 2028", projette Gilles Thizy, vice-président métropolitain chargé de la cohésion territoriale, et par ailleurs maire de Marcenod.

Un nouveau PLUI qui doit correspondre au développement durable

Le PADD se décline en trois axes. "Le volet "Un territoire au travail" doit rester productif et donner les conditions d’implantation pour une entreprise. Il faut également tenir compte de l’agriculture de demain, mais on ne pourra pas définir le type de production", présente le conseiller métropolitain.

Il rapporte également que l’économie a été considérée comme prioritaire dans la construction de ce nouveau PLUI. "Pour habiter un territoire, il faut du travail. Un salarié apporte des ressources aux collectivités", ajoute-t-il.

Le deuxième volet, "Croître autrement", porte sur l’aménagement de mobilités durables, dont l’offre de transports en commun, la santé, et la gestion des risques. "Il comprend la sobriété foncière, une nouveauté. La consommation des espaces agricoles et forestiers sera moindre dans le cadre de la Loi climat et résilience. Ce cadre réglementaire demande qu’on consomme moitié moins de foncier par rapport à la décennie précédente, 2011-2021", détaille Gilles Thizy.

"On va connaître de nouvelles façons d’habiter"

Il faudra alors limiter l’artificialisation des espaces, en préférant aménager les zones déjà urbanisées. "Bien sûr qu’une grosse entreprise qui va amener des centaines d’emploi pourra s’implanter", nuance le maire de Marcenod. Il est surtout question d’éviter l’étalement urbain.

"Demain on pourra s’attendre à une régression des terrains constructibles pour l’habitat. On va connaître de nouvelles façons d’habiter", contrebalance le vice-président de la Métropole. D’après la collectivité, il resterait 264 hectares à consommer et aménager sur les 15 prochaines années.

Le troisième point, "Mieux habiter ensemble", s’articule autour de la construction ou et la rénovation des logements en veillant à leur qualité. La préservation de l’eau et l’intégration de la nature en ville sont également faites également partie du PPAD. 

Les habitants sont invités à partager leurs interrogations sur le PLUI au cours d’une réunion publique à 18h, lundi 3 mars 2025, au Musée d’art moderne et contemporain de Saint-Étienne Métropole.

L'ESSOR LOIRE  Mathilda RUIZ-YESTE

Avec 10 670 ventes annuelles, le département de la Loire enregistre un recul des ventes de 16 %. Une baisse qui concerne aussi bien le marché des appartements anciens que celui des maisons.

Des ventes en repli sur tous les segments

Saint-Étienne et sa couronne concentrent plus de la moitié des ventes annuelles. Les prix médians s'établissent à 1 140 €/m² pour les appartements anciens à Saint-Étienne et Roanne. Et selon les notaires, un fléchissement des prix est encore à venir sur la ville centre, quand une hausse est envisagée à Roanne.

Sur ce marché qui s'est caractérisé par 4 930 transactions en 2024, les communes les plus dynamiques sont Saint-Priest-en-Jarez (2 180 €/m²), Montbrison (1 620 €/m²) Le Coteau (1 280 €/m²), Rive-de-Gier (1 280 €/m²) et Riorges (1 200 €/m²).

Le marché des maisons anciennes représente 4 690 ventes annuelles. A Saint-Étienne, les prix reculent de 6,3 %. Le prix médian d’une maison s’établissant à 203 000 euros et à 143 000 euros à Roanne (-8,2 %).

Les communes les plus dynamiques en nombre de transactions étant Veauche (260 000 €), Saint-Just-Saint-Rambert (259 800 €), Saint-Chamond (212 500 €), Rive-de-Gier (207 000 €) et Montbrison (203 900 €). La surface moyenne des biens acquis étant de 102 m² pour 750 m² de terrain.

Le prix au m² médians des appartements neufs (560 ventes annuelles) est de 3 670 € à Saint-Étienne et sa périphérie (+10,6%) et 4 340 € dans le Roannais. Les communes les plus attractives étant Roanne, Marcilly-le-Châtel, La Talaudière, Saint-Genest-Lerpt et Andrézieux-Bouthéon. La surface d’acquisition moyenne et de 61 m².

Enfin, du côté des terrains à bâtir, (490 ventes annuelles) d’une superficie médiane de 680 m², en périphérie stéphanoise le prix de vente médian est de 116 900 euros, 79 000 euros dans la Plaine du Forez Sud et 59 000 euros au nord de la Plaine. Dans le Pilat et dans le Roannais, les prix reculement respectivement de 9,9 % et 7,4 %.

Un marché immobilier en "peau de panthère' se dessine

La durée de détention moyenne est de 11 ans pour les appartements anciens et 12 ans et huit mois pour les maisons. Les ventes de logements vendus avec l’étiquette énergétique F reculent de 1 % mais restent stables dans les autres catégories. Le département se caractérise par une forte part de résidences principales (86 %) sur les 405 500 logements recensés.

Au global, tous secteurs confondus, les prix dans l’ancien sont en baisse de 3,7%. Mais comme le précise la Chambre des notaires, le ciel pourrait s’éclaircir dans les mois à venir. Pas de retournement de situation, mais l’effet conjugué de la baisse des taux d’intérêt à la stabilité des volumes de vente observée actuellement pourraient relancer le marché immobilier dans la Loire.

De manière disparate, selon les secteurs, ce qui fait dire aux professionnels que l’on serait face alors à un marché en "peau de panthère". 

L'ESSOR LOIRE  Stéphanie Véron

Depuis le 1^er janvier 2025, la location des logements de classe énergétique G est interdite. De quoi remettre sur la table la question de la rénovation des biens immobiliers. "Une maison des années 70’s dont les propriétaires comptent refaire l’isolation et changer le système de chauffage, c’est autour de 62 000 euros de travaux. Après subvention, le reste à charge varie entre 40 000 euros jusqu’à moins de 10 000 euros", illustre Nicolas Pichot, chargé de mission chez Rénov’actions 42.

Ce service public local a pour but d’accompagner gratuitement les propriétaires ou bailleurs dans leurs démarches de rénovations. "On renseigne environ 15 000 personnes par an. En 2024 de plus en plus de bailleurs nous sollicitaient, c’est lié à la réglementation", ajoute-t-il.

Rénovation énergétique : un porte feuille d’aide locales et nationales à solliciter

Il est possible d’obtenir des aides financières telles que MaPrimeRénov' ou la TVA à taux réduit, un taux de 5,5% qui concerne les travaux d’amélioration énergétique. "Moins visible car elle apparaît sur le devis et reste un avantage fiscal. Il y a aussi le certificat d’économie d’énergie, une aide nationale mais non cumulable avec MaPrimeRénov'", commente Nicolas Pichot.

MaPrimeRénov' concerne les propriétaire ou copropriétés de logements datés de plus de 15 ans, en France Métropolitaine. Elle fonctionne pour des travaux dits "par geste", c’est-à-dire plusieurs travaux au sein d’un logement, comme le remplacement du système de chauffage, ou pour une rénovation globale.

"Dans la Loire, MaPrimeRénov', sur les trois premier trimestres 2024, a fait l’objet de 3600 dossiers acceptés pour des opérations geste par geste et de 609 rénovations globales", détaille le chargé de mission de Rénov'actions 42.

Les collectivités locales de la Loire peuvent également donner un coup de main financier pour retaper des appartements et maisons. "Roannais agglo propose Rénov’ton logement qui vient combler ce que MaPrimeRénov' ne finance pas. Loire-Forez agglo dispose de Forez-nover, les habitants de Forez-Est peuvent avoir le Bonus de performance énergétique, liste Nicolas Pichot, les communes comme Fiminy, Le-Chambon-Feugerolles, La-Ricamarie ou Saint-Galmier ont aussi des dispositifs."

"Une passoire énergétique F ou G va se vendre 18% de moins"

Une série d’aides que les Ligériens peuvent solliciter tant dans un souci d’écologie que de gains de valeur sur leur bien. "Chaque année, une étude notariale évalue la "valeur verte" des logements. En Auvergne-Rhône-Alpes, un bâtiment classé A ou B se vend 9 % de plus qu’un bâtiment classe D. Une passoire énergétique F ou G va se vendre 18% de moins", relève Nicolas Pichot.

D’après le ministère de la transition écologique, le chauffage représente 82 % des émissions de CO2 du résidentiel en 2018, il est ainsi le principal poste émetteur. "42 % des maisons de la Loire sont classées E, F, G. A l’horizon 2034 leurs propriétaires devront de toute manière effectuer des travaux."

L'ESSOR LOIRE  Mathilda RUIZ-YESTE

"Il s’agit d’assurer l’accès à des logements décents et bien isolés […] c’est aussi important pour l’attractivité du quartier", rappelle Gaël Perdriau, maire de Saint-Étienne. Deux immeubles, au 16 et 18 rue Félix Pyat vont être rénovés et permettront de proposer 10 logements au total. 

A Saint-Étienne, de vieux immeubles vont retrouver leur charme d’antan

Dans une cour encore décrépie, Hervé Ménard, responsable de projet de Cap Métropole, détaille les futurs aménagements : "On retrouvera le cachet de l’ancien, mais on va créer des dispositions qu’on retrouve sur du neuf comme des balcons."

Au 16 rue Félix Pyat, l’aménageur explique également son souhait de créer une cave par logement en rez-de-chaussée, "pour pouvoir stocker sans craindre l’humidité ou l’insalubrité. Les habitants ne descendent plus dans les caves en sous-sol", ajoute-t-il.

Ces travaux vont commencer à la fin de l’année 2025 et devraient être livrés d’ici 2027. "On reconstruit la ville sur la ville, décrit Luc François, vice-président de Saint-Étienne Métropole en charge des transports et des mobilités, ce sera un coup d’accélérateur pour le renouvellement urbain […] il s’agit de renverser la tendance sur ce quartier."  

Des logements neufs au cœur de Saint-Étienne d’ici 2030

Le deuxième volet de ce projet concerne la construction de logements neufs. "Il revenait trop cher de tenter de rénover les immeubles, on les démolit", présente Hervé Ménard. Ainsi, 19 logements insalubres vont être complètement détruits pour repartir de zéro, comme sur l’îlot la Pareille.

"Ici on va démolir huit immeubles pour créer une vingtaine de d’appartements et trois locaux commerciaux", projette le chargé de projet de Cap Métropole tout en montrant un plan. Le chantier démarre en 2025 pour de futurs logements et cellules commerciales prévus à la location vers 2028.

Des édifices insalubres vont également laisser place à deux maisons de ville, au 2 rue Deverchère. "On est plutôt dans la perspective de les livrer en 2028 ou 2030", indique Hervé Ménard.

Au total, la foncière immobilière Digneo, qui lutte contre l’habitat indigne, achète près de 33 logements pour 6 millions d’euros. "De pareilles rénovations s’élèvent entre 3 000 à 3 500 euros le mètre carré", estime le chargé de projet de Cap Métropole.

Le coût total des opérations n’a cependant pas été communiqué par la Ville ou par l’aménageur. "On cible les jeunes cadres qui n’ont pas suffisamment d’argent pour l’hyper centre-ville mais trop de revenus pour les logements sociaux", précise Marien Billard, représentant de Digneo.

L'ESSOR LOIRE  Mathilda RUIZ-YESTE

Filiale de la Compagnie immobilière CIFV, Forézienne de promotion (sept collaborateurs et 10 M€ de CA en 2022) livre 80 logements par an en moyenne. A Saint-Bonnet-les-Oules, un secteur prisé par les clients en raison de sa proximité avec les grands axes routiers, le promoteur réalise le programme immobilier "Les 3 Vallons". Un ensemble de sept maisons individuelles et de dix duplex avec entrées indépendantes dont la fourchette de prix oscille pour les duplex de 280 000 à 300 000 € et de 329 000 à 398 000 € pour les maisons.

Les logements sont vendus en l’état futur d’achèvement (VEFA), "toutes les taxes ainsi que les raccordements sont prévus, comme les clôtures et gazon extérieur", précise Julien Corriaux, directeur de Forézienne de promotion.

Le programme immobilier de Saint-Bonnet-les-Oules vise de hautes performances énergétiques

Les performances énergétiques des bâtiments, conçus par l’Atelier des Vergers, ont été privilégiées. Avec une classe énergétique en A, la consommation électrique annuelle est comprise entre 300 et 500 €. Utilisation de matériaux biosourcés, eau chaude et chauffage produits par un système combiné de ventilation thermodynamique, même l’orientation des immeubles vise à réduire les déperditions énergétiques.

Pour Julien Corriaux, l’activité immobilière ne souffre pas de la pénurie de foncier :

Autre problématique néanmoins, la frilosité des banques et des demandes d’apport personnel toujours plus élevé.