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Chambre Syndicale de la Propriété Immobilière Auvergne-Rhône-Alpes

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LOIRE : l'immobilier prend de la hauteur

Dossier réalisé par Stéphanie Véron, Laurie Joanou, Noémie Coquet, Céline Mazet, Jean-François Vaizand et Muriel Demirtjis

Un marché plus dynamique que jamais

Alors que certains s'interrogeaient sur les conséquences de la crise du Covid sur le marché immobilier, celui-ci a bien résisté. Au sortir du premier confinement, les notaires constataient une activité soutenue par le rattrapage des opérations en suspens. Et la majorité des projets en gestation se poursuivaient pour les personnes les moins impactés financièrement, aidés en cela par l'engagement des banques.

Sur la base des données collectées par les notaires, avec désormais une visibilité entière sur l'année 2020, le président de la chambre départementale des notaires de la Loire peut confirmer la bonne résilience du marché. Me Alain Courtet relève ainsi des volumes bien orientés : "Dans l'ancien, au niveau des appartements, les volumes sont en hausse de 9 %, les maisons enregistrent aussi une hausse manifeste, avec une augmentation de 12 % sur un an à Saint-Etienne." Une probable conséquence de la crise du Covid et de ses confinements successifs, la recherche d'un extérieur pouvant justifier ce regain sur le marché de la maison.

En octobre 2020, Lionel Jouffre, manager régional des ventes du groupe Se Loger témoignait de ce dynamisme. "Les audiences de fréquentation des sites du groupe Logic-immo et Se Loger restituent une appétence très forte des acquéreurs qui sont revenus en très grand nombre sur les sites immobiliers." Un trafic en augmentation de 20 % avec une vraie tendance de fond qui s'observe sur les offres liées à la maison, les requêtes effectuées sur ces critères ayant considérablement augmenté.

Des prix en hausse dans l'ancien

Suivant la courbe des volumes de vente, les prix au m2 sont en hausse dans l'ancien. "Ce qu'il faut remarquer sur les dernières statiques des avant-contrats, et cela préfigure le marché des ventes, c'est que l'on a repassé la fameuse barre des 1 000 €/m2 à Saint-Etienne, et dans la Loire en général", précise Me Alain Courtet.

Une augmentation des prix qui repose sur une demande plus importante, portée par des taux extrêmement bas avec des tensions sur le marché de l'appartement et de la maison qui commencent à se faire sentir en périphérie stéphanoise, sur des secteurs prisés.

A s'ajoute un autre effet Covid. Depuis un an, alors que les activités de loisirs sont réduites, les ménages ont pu se constituer une épargne correspondant aux apports que demandent de plus en plus les banques, ce qui n'étaient pas forcément le cas ces dernières années, précise Me Courtet. Sur le neuf, les prix quant à eux restent stables à 2 800 €/m2 en moyenne dans la Loire. En termes de volume, les ventes restent modérées, reculant de 11 % sur un an.

Concernant la structuration du marché, des mouvements entre le Rhône et la Loire ont été observés par les notaires. "Le département commence à profiter des politiques menées à Lyon et dans le Grand Lyon", relève le président de la chambre départementale, primo-accédants ou investisseurs se partageant le marché.

Saint-Etienne courtisée par les investisseurs

Le dynamisme du marché de l'investissement ne se dément pas, en raison d'une rentabilité "excellente", (de 6 à 8 % à Saint-Etienne) et de prix orientés à la hausse, laissant augurer une petite plus-value potentielle. Autant de bons signaux qui font que les produits se font plus rares, notamment sur les petites surfaces ou les immeubles en bloc, "avec des listes d'acquéreurs potentiels qui s'allongent chez les agents immobiliers", rapporte le notaire.

Thomas Thioliere, conseil en gestion de patrimoine au sein du cabinet Rue des Victoires à Saint-Etienne, accompagne les investisseurs dans leurs projets immobiliers. Pour lui, le marché n'a jamais été aussi dynamique. "J'ai des dizaines et des dizaines d'appels pour de l'investissement locatif à Saint-Etienne, bien plus que ce que j'ai de biens." Le professionnel installé depuis dix ans vit un véritable retournement de situation : "On avait des biens à ne pas savoir qu'en faire, et aujourd'hui on a plein de gens qui nous appellent et on ne sait pas quoi leur vendre."

Il note des profils d'acquéreurs variés. Des jeunes avec un peu d'épargne et d'autres avec des revenus très importants mais dont la préoccupation première est de se constituer un patrimoine pour préparer leur retraite. Des investisseurs en provenance de Lyon, Paris, de Savoie ou du bassin genevois intéressés par le marché des étudiants et dont la recherche se focalise sur des petites surfaces, ou la vente d'immeubles en bloc, un produit de plus en plus rare. "Les gens sont prêts à acheter cher et ce qui est étonnant, sans forcément visiter. Des Parisiens achètent des immeubles sans les avoir vus", constate-t-il. L'hyper centre-ville restant la valeur refuge par excellence.

Le boom des résidences de services

Faure Immobilier, promoteur spécialisé dans les résidences de tourisme et de services a mené deux opérations de résidences étudiantes haut de gamme, l'une livrée en septembre 2020 et l'autre dont les travaux sont en cours 6 rue Victor Duchamp dans le quartier de Jacquard à Saint-Etienne.

Commercialisés par Cerenicimo, un des leaders de l'immobilier d'investissement, les 99 appartements ont trouvés preneurs en deux mois. Un succès lié à une demande forte. Alain Clavier, directeur général de Faure Immobilier relève deux raisons : "Saint-Etienne est demandée car le parc immobilier stéphanois est vieillissant alors que chaque année, le nombre d'étudiants augmente."

Ainsi un millier d'étudiants nouveaux arriveraient à chacune des rentrées universitaires, attirés par une offre de formation large et de qualité, et par un coût de la vie plus accessible que dans d'autres grandes villes, en premier lieu à Lyon. La localisation de ses programmes en centre-ville et les prestations proposées font la différence et renforce encore l'attractivité du territoire.

Pour les investisseurs, le dispositif associé à ses résidences de services présente de nombreux avantages. La loi Censi-Bouvard offre une défiscalisation de l'ordre de 11 % sur neuf ans et une TVA récupérable. "Pour débuter ce type d'opération il faut un gestionnaire et un commercialisateur, c'est la clé du succès", détaille le promoteur. En l'espèce, Cerenicimo s'adresse à des gestionnaires de patrimoine. Et il suffit que l'un d'entre eux avec un bon portefeuille de clients se focalise sur le produit pour que les acquéreurs arrivent de la France entière, portés par la bonne rentabilité des opérations stéphanoises.

La résidence L'Atelier, livrée en septembre 2020 au 3, rue la Corre à Saint-Etienne, ne comptait ainsi que cinq acquéreurs Ligériens sur les 123 appartements vendus. Mais une cinquantaine provenait de la région Alsace.

Face aux succès grandissant des résidences étudiantes, Faure Immobilier prévoit l'arrivée d'un troisième programme courant 2023, dans les anciens locaux d'Edf, dans le quartier de Centre 2, au 22 rue Basses des Rives. 175 logements sont prévus.

                                                                                                                                                                                                                                      Stéphanie Véron