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Immobilier, HLM, encadrement des loyers : ce que change la loi 4D

LES ECHOS par ELSA DICHARRY

Publié le 5 juil. 2021 à 06:30
 
La loi 4D, qui arrive en première lecture au Sénat cette semaine, consacre une large place au logement. Tour d'horizon des principales mesures du texte et des points qui pourraient être discutés.
 

La loi SRU sur les HLM prolongée

La loi formalise la prolongation au-delà de 2025 de la loi SRU et de son article 55 , qui fixent des objectifs de production de logements sociaux pour atteindre des quotas de 20 % ou 25 % selon les communes. « Nous soutenons cette démarche, avec des points de vigilance », indique Marianne Louis, la secrétaire générale de l'Union sociale pour l'habitat (USH), qui fédère les organismes HLM.

L'USH refuse en particulier de voir « remonter les objectifs de la commune à l'intercommunalité. Ce serait une façon de se défausser pour un certain nombre de maires », explique-t-elle.

Elle souhaiterait voir évoluer le texte. Pour qu'à Paris, Lyon et Marseille, des seuils de logements sociaux soient fixés par arrondissement. Ceci afin « d'éviter de recréer de la ségrégation au sein des villes. Il n'y a pas de raison par exemple qu'à Marseille, les quartiers nord soient les seuls à accueillir des HLM », souligne-t-elle.

La commission des Affaires économiques du Sénat a de son côté proposé d'interdire la création de logements très sociaux dans les communes comptant déjà plus de 40 % de logements sociaux. Ceci afin d'éviter la constitution de ghettos de pauvres.

Le projet de loi prévoit par ailleurs que « lorsqu'une commune estime être dans l'incapacité d'atteindre les objectifs » qui lui sont fixés, du fait de « difficultés objectives », elle peut demander au préfet la signature d'un « contrat de mixité sociale ». Avec l'établissement d'un nouveau calendrier. La commission des Affaires économiques du Sénat est favorable à cette proposition.

Le texte met aussi en place - sans plus de précisions - un objectif d'accès au logement social pour les « travailleurs essentiels » à la vie locale. « On ne peut pas fixer par décret la liste des métiers prioritaires, insiste Marianne Louis. C'est aux collectivités de définir leurs priorités locales. On peut imaginer par exemple qu'un salarié de Roissy chargé de déneiger l'hiver les pistes à 3 heures du matin soit jugé prioritaire. A Nice, la problématique sera sans doute différente. »

L'expérimentation d'encadrement des loyers poursuivie

Il est une disposition qui fait grincer des dents les propriétaires bailleurs et leurs représentants : celle qui prolonge de trois ans l'expérimentation de l'encadrement des loyers. Lancée en 2018, elle devait initialement durer cinq ans. Mais il y a quelques mois, de nouvelles villes - Bordeaux, Lyon, Villeurbanne, Grenoble, Montpellier et plusieurs communes franciliennes - ont demandé à entrer dans le dispositif. Il fallait adapter les textes.

« Nous aurions d'abord souhaité un vrai bilan de l'encadrement des loyers à Paris et à Lille », regrette Danielle Dubrac, la présidente du syndicat immobilier Unis.

« C'est un marqueur politique mais en attendant, ce n'est pas ça qui va créer de l'offre résidentielle locative. Au contraire, l'encadrement des loyers a un effet pervers et incite certains propriétaires à ne plus mettre leurs logements à louer », dénonce Pierre Hautus, le directeur général de l'Union nationale des propriétaires immobiliers (Unpi), qui souhaite toujours faire annuler ce dispositif devant la justice.

Les biens abandonnés récupérés au bout de dix ans

Le texte qui arrive au Sénat vise aussi à accélérer la récupération par les communes des « biens sans maîtres et biens en état d'abandon manifeste », et à ramener à dix ans au lieu de trente le délai pour lancer une procédure d'acquisition. Ceci doit notamment faciliter les opérations de revitalisation de centres-villes et les grandes opérations d'urbanisme. Avec toujours pour objectif d'éviter de construire encore en périphérie et de limiter l'étalement urbain.

« Ce qui nous gêne, c'est que la seule motivation de la loi est de permettre aux communes de créer de la réserve foncière. Il faut prévoir des bornes, des critères extrêmement stricts, pour éviter les dérives. Par exemple que des acteurs locaux rachètent des biens pour trois fois rien puis les revendent à des copains promoteurs qui réaliseront des projets sans aucune utilité publique », alerte Pierre Hautus.

                                                                                                                                                                                                               Elsa Dicharry