TAXE FONCIÈRE LES PROPRIÉTAIRES PAYENT POUR TOUT LE MONDE

ENQUÊTE — Les chiffres de la dix-septième enquête de l’Observatoire national des taxes ont été dévoilés à la presse le 18 octobre dernier. Étaient analysées l’augmentation de l’impôt foncier entre 2012 et 2022 partout en France, mais aussi les augmentations 2022-2023 dans les 200 villes les plus peupl.es de France. Avec une hausse de plus 26 % en dix ans (France entière) et une hausse record de 9,3 % rien qu’entre 2022 et 2023 dans les grandes villes, les chiffres confirment que le ressenti des propriétaires n’est pas qu’une impression ; les propriétaires paient pour tout le monde, pour l’inflation, pour la suppression de la taxe d’habitation, pour la faillite de l’état dans les territoires.

La taxe foncière expliquée en quelques mots…

Des colonnes et des taux

Il n’est pas facile de s’y retrouver dans le mode de calcul de la taxe foncière, surtout lorsque, à la suite de la suppression de la taxe d’habitation, le législateur modifie les règles du jeu. Le mieux est de partir d’un avis de taxe foncière 2023, que chaque propriétaire – hélas – ne pourra jamais trouver très loin. Cet avis comporte un tableau, dont chaque colonne correspond à un niveau de collectivité ou à une taxe additionnelle à la taxe foncière.

Les taux du bloc communal

Dans l’ordre, les trois premières colonnes indiquent le taux de la commune, celui au profit du ou des syndicats de communes, et celui de l’intercommunalité. Sont affichés les taux 2023 mais, aussi, pour rappel et sauf cas particulier, les taux 2022. Si un taux communal est toujours prélevé, il arrive qu’aucun taux ne figure dans la colonne « intercommunalité », tout simplement parce que cette dernière n’a pas (encore) décidé de lever un taux de taxe foncière. Concernant la colonne dédiée au syndicat de communes, celle-ci est le plus souvent vide. Toutefois, dans environ 2 350 communes, un taux de taxe foncière est prélevé au profit d’un syndicat de communes (nous y reviendrons un peu plus loin). Rappelons ici que, depuis 2021, le département ne prélève plus de taxe foncière. Les taux départementaux de 2020 ont en effet été ajoutés aux taux communaux en 2021, précisément pour compenser la perte des recettes de taxe d’habitation par les communes.

Les « taxes spéciales »

Dans la quatrième colonne des avis de taxe foncière est renseigné le taux des « taxes spéciales ». Dans le cas le plus simple, apparait ici le taux de la taxe spéciale d’équipement (TSE) applicable dans la commune considérée et prélevée au bénéficie d’un établissement public foncier local dont la mission consiste à acquérir des terrains en vue de leur utilisation pour un projet public. Cependant, de plus en plus souvent, la colonne « taxes spéciales » affiche la somme des taux de plusieurs taxes. Par exemple, en Ile-de-France, le taux renseigné correspond à la somme d’une TSE, d’une TSE spéciale au profit de la Société du Grand-Paris et de la taxe additionnelle spéciale annuelle (TASA) levée depuis 2015 pour financer le développement des transports en commun dans la région. De même, pour la première fois en 2023, une nouvelle TSE destinée à financer l’extension de la ligne à grande vitesse de Bordeaux vers Toulouse et Dax est prélevée dans 2 340 communes du Sud-Ouest (1). Bien souvent, cette TSETGV s’ajoute à une TSE « classique ». Dans toutes les communes où plusieurs « taxes spéciales » sont prélevées, l’avis d’imposition ne précise pas quel est le taux précis de chacune des taxes. Néanmoins, il est indiqué (en bas à gauche de l’avis d’imposition) quels sont, pour l’avis considéré, les montants en euros reversés, par exemple au Grand-Paris ou pour le « Grand projet ferroviaire Sud-Ouest ».

La « taxe ordures ménagères »

La cinquième colonne d’un avis de taxe foncière est dédiée à la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM). Lorsqu’elle est applicable dans un territoire donné, cette taxe est prélevée avec la taxe foncière, mais suit un régime distinct. Notamment, tout propriétaire bailleur peut la mettre à la charge de son locataire, y compris concernant les logements. C’est la raison pour laquelle l’UNPI publie des chiffres d’augmentation TEOM comprise (intéressant pour les propriétaires occupants) et hors TEOM (plus intéressant pour les propriétaires bailleurs, ces derniers pouvant, à la différence de la taxe foncière, récupérer la TEOM auprès de leur locataire).

La taxe GEMAPI

Enfin, la dernière colonne a fait son apparition en 2015. Elle concerne la taxe GEMAPI. En effet, depuis maintenant huit ans, les collectivités (le plus souvent des intercommunalités) exerçant une compétence en matière de gestion des milieux aquatiques et de prévention des inondations peuvent décider d’instaurer une taxe pour financer spécialement leurs dépenses de prévention des inondations.

Des taux appliqués aux valeurs locatives

Si on reprend son avis d’imposition, sous les taux et l’adresse du logement considéré, est renseignée la « base » du bien considéré. Il s’agit de la valeur locative cadastrale de ce bien, censée représenter son loyer annuel potentiel, diminué d’un abattement de 50 % pour charges. C’est sur cette base que s’appliquent les taux des collectivités. La valeur locative est calculée par l’administration fiscale selon des règles extrêmement complexes, qu’il serait vain de vouloir résumer en quelques lignes, et qui vont d’ailleurs être modifiées à partir des taxes foncières 2028. Toujours est-il que, une fois la valeur locative fixée pour un bien, celle-ci est majorée chaque année en fonction d’un coefficient valable pour le territoire national. Ainsi, entre 2012 et 2022, les valeurs locatives ont été majorées de 14,0 %. Cela signifie que, même dans une commune où aucun taux n’aura été relevé, un propriétaire aura payé 14,0 % de plus d’impôt en dix ans. Sur la ligne « cotisation » des avis de taxe foncière sont affichés, pour chaque colonne, le produit de la « base » par le taux 2023. Sauf cas particulier, un peu plus bas dans l’avis, sont indiqués les cotisations demandées en 2022 et le pourcentage d’augmentation entre 2022 et 2023.

Sans oublier les « frais de gestion »

Notre exposé ne serait pas « complet » si nous oublions les « frais de gestion » facturés dans les avis de taxe foncière. En effet, une fois les taux appliqués aux valeurs locatives, l’État applique 3 % à titre de « frais de gestion de la fiscalité directe locale » aux cotisations prélevées pour chaque bénéficiaire de l’impôt. Par exception, le taux appliqué à la cotisation au profit des syndicats de communes ou concernant la TEOM est de 8 %. Il y a de quoi bondir à l’idée qu’il faille payer pour la collecte de la taxe foncière. Il faut toutefois souligner ici que l’expression « frais de gestion » utilisée par l’administration est très malheureuse. En réalité, sur les 3 % prélevés, 1 % l’est « pour les frais d’assiette et de recouvrement » et 2 % le sont « en contrepartie des frais de dégrèvement et de non-valeurs qu’il prend à sa charge » (article 1641 du Code général des impôts). Il faut comprendre en effet que, en présence par exemple du dégrèvement pour les propriétaires âgés de condition modeste, l’État règle aux collectivités concernées la part non payée par les bénéficiaires du dégrèvement. Il n’est pas certain que cela calmera tous les esprits. Certes, les « frais de gestion » ne sont pas (ou pas que) des « frais de dossier », puisqu’ils servent principalement à « payer » les dégrèvements légaux. Mais est-il normal que ces dégrèvements soient financés non pas par l’État, mais par tous les propriétaires assujettis à la taxe foncière ?

Un report de la taxe d’habitation vers la taxe foncière ?

Les propriétaires ont largement le sentiment d’avoir payé de leur poche la suppression de la taxe d’habitation sur les résidences principales. Le Gouvernement martèle, lui, que les collectivités ont été compensées pour la disparition de leurs recettes de taxe d’habitation. Jusqu’à se sentir obligé de le souligner à plusieurs reprises jusque dans les avis d’imposition 2023 et les notices les accompagnant. Que faut-il donc penser ? La taxe d’habitation a-telle, oui ou non, été reportée sur la taxe foncière ? D’un côté, la hausse de la taxe foncière ne date pas d’hier. L’UNPI dénonce l’explosion des taxes foncières depuis un temps où la suppression de la taxe d’habitation n’était même pas dans les discussions. Cependant, la suppression de la taxe d’habitation a certainement accentué le phénomène. Tout d’abord parce que le système de compensation mis en place par le législateur comporte de sérieuses failles. Ensuite parce que les collectivités n’ont quasiment plus d’autres leviers que la taxe foncière pour augmenter leurs recettes.

Les failles du dispositif accompagnant la suppression de la taxe d’habitation

Le législateur a conçu une réforme de la fiscalité locale très complexe pour que la suppression de la taxe d’habitation sur les résidences principales ne pénalise pas les collectivités locales. Sans entrer dans le détail d’une réforme que nous avons déjà eu l’occasion de commenter, contentons-nous ici de dire que, à titre de compensation, les taux départementaux de 2020 ont été ajoutés aux taux communaux en 2021, et que les intercommunalités reçoivent une ponction sur les recettes de TVA de l’État. Qui plus est, ces compensations augmentent d’année en année. Ainsi, pour les intercommunalités le versement de l’État est indexé sur l’évolution des recettes de TVA de l’État. Quant aux communes, puisqu’elles ont recueilli le taux de taxe foncière du département, la compensation augmente en même temps que les bases (que ces bases soient revalorisées ou qu’il y a ait des constructions nouvelles). Le dispositif mis en place comporte néanmoins des trous béants. Comme nous l’avons déjà évoqué dans ces colonnes, c’est le cas en particulier des anciens taux de taxe d’habitation prélevés au profit des syndicats de communes. Ces intercommunalités « à la carte » gèrent par exemple une station d’épuration, la distribution de l’eau, ou les transports scolaires pour le compte de plusieurs communes. On dit qu’elles sont « sans fiscalité propre » car elles n’ont pas de pouvoir de taux, sauf en matière de taxe d’enlèvement des ordures ménagères. Soit les syndicats de commune sont financés par des contributions budgétaires des communes membres, soit ils décident d’instaurer des « contributions fiscalisées ». Dans ce cas, le syndicat vote un produit fiscal à atteindre et l’administration fiscale calcule un taux à prélever dans le cadre des taxes d’habitation, des taxes foncières et de la cotisation foncière des entreprises. On voit ici le problème causé par la suppression de la taxe d’habitation sur les résidences principales. Le législateur n’ayant prévu aucune compensation des anciennes parts de taxe d’habitation au profit des syndicats, le financement des syndicats n’est plus réparti qu’entre les propriétaires, entrepreneurs, et occupants de résidences secondaires. Ceci a évidemment pour conséquence de faire gonfler les taux adossés à la taxe foncière. C’est le cas par exemple à Saint-Nazaire-d’Aude, avec le passage d’un taux au profit du ou des syndicats de 21,90 % en 2017 à 35,80 % en 2022 ! Parfois, c’est à l’échelle d’un département entier que les propriétaires subissent une hausse brutale des taux au profit des syndicats de communes. C’est le cas par exemple dans le Rhône, où le vieux syndicat départemental d’énergies du Rhône (SYDER) gère notamment la distribution de l’électricité pour près de 200 communes. Avec l’augmentation des dépenses du Syder et la suppression de la taxe d’habitation sur les résidences principales, les taux appliqués aux propriétaires ont flambé. Au point que de nombreuses communes membres s’en expliquent, sur leur portail internet ou magazine (3). De nombreux élus et l’UNPI ont dénoncé le problème. Le Gouvernement ayant été sourd aux critiques, la solution est venue du Conseil constitutionnel. Le 17 mars 2022, les Sages de la rue Montpensier ont en effet censuré l’absence de compensation des anciennes parts de taxe d’habitation et un report sur les autres contribuables en « méconnaissance pour ces communes et pour leurs contribuables de l’objectif poursuivi par le législateur ». Obligé de rectifier le tir, le parlement a inscrit dans la loi de finances rectificative du 16 août 2022 plusieurs correctifs. Dès 2022 les compensations prendront en compte les anciennes parts de taxe d’habitation au profit des syndicats de communes. A la bonne heure ! Mais outre le fait que les propriétaires ne vont pas être remboursés pour les « trop perçus » versés jusqu’en 2022 au profit des syndicats, les syndicats vont-ils jouer le jeu à l’avenir ? Les taux vont-ils baisser au vu des nouvelles compensations ? On rencontre le même problème pour la « Gemapi » : un produit est voté et des taux sont prélevés sur les différents impôts locaux. Là aussi, pour éviter qu’avec la suppression de la taxe d’habitation les taux explosent pour les propriétaires, la loi de finances rectificative d’août dernier a inscrit une dotation supplémentaire. Cependant, cette mesure ne joue que pour les « gemapi » existantes en 2017, au moment où la taxe d’habitation a commencé à être supprimée. Pour les taxes « gemapi » instaurées plus tard, elles ne sont, dès l’origine, réparties qu’entre les propriétaires et les entrepreneurs. Ceci explique pourquoi, par exemple à Meaux et Evreux, où une taxe GEMAPI est prélevée pour la première fois en 2022, le taux est très élevé (1,16 % en 2022) !

La taxe foncière, dernier levier fiscal des collectivités

Si on met de côté les trous dans la raquette ci-dessus détaillés, les collectivités reçoivent des compensations pour la perte des recettes de taxe d’habitation. Ces compensations sont même « dynamiques » (elles augmentent d’année en année). Cependant, outre le fait que certaines communes se plaignent du fait que les compensations n’augmentent pas autant qu’auraient augmenté leurs recettes de taxe d’habitation (du fait d’un essor démographique important), elles n’ont plus la main sur un taux de taxe d’habitation (elles ne peuvent augmenter que le taux de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires). Quelle solution si, ne se satisfaisant pas des compensations reçues, elles veulent accroitre significativement leurs recettes ? Bien évidemment…, la taxe foncière. Ainsi, la plupart des comptes-rendus de conseils municipaux soulignent que les communes n’ont pratiquement plus que l’augmentation du taux de taxe foncière comme levier pour dégager des recettes supplémentaires. C’est surtout pour cette raison que la réforme « Macron », avec son système de compensation en fonction de taux figés de taxe d’habitation (ceux de 2017), était de mauvais augure pour les propriétaires. Par ailleurs, les propriétaires pâtissent encore d’une image de « nantis », ce qui explique l’absence de complexe d’édiles locaux au moment de relever le taux de la taxe foncière : « cette mesure forte n’aura pas d’impact sur les locataires de logements sociaux. Ce sont les bailleurs qui absorberont l’augmentation.  D’autres élus expliquent que, les propriétaires bénéficiant aussi de la suppression de la taxe d’habitation, ils demeurent « gagnants » malgré la hausse de leur taxe foncière. Outre qu’il s’agit d’un dévoiement total de la réforme « Macron » (censée redonner du pouvoir d’achat aux Français), c’est économiquement faux. D’une part, les propriétaires bailleurs, qui ne payaient pas la taxe d’habitation, sont dans tous les cas perdants. Quant aux propriétaires occupants, s’ils échappent aujourd’hui à des montants parfois faramineux de taxe d’habitation, d’autres payaient une taxe d’habitation bien moindre que la taxe foncière, du fait des taux votés ou de l’application d’abattements pour charges de familles (réservés à l’habitation principale).

+ 26,3 % en dix ans…

Après avoir compilé les taux de taxe foncière pour toute la France, l’UNPI constate qu’en dix ans, entre 2012 et 2022, les propriétaires ont payé en moyenne 26,3 % de plus de taxe foncière. Cette hausse est quasiment quatre fois supérieure à l’évolution des loyers entre les troisièmes trimestres 2012 et 2022 (estimée à 6,7 % par l’Insee) (5). Certes, un peu plus de la moitié de cette hausse est due à la revalorisation légale des valeurs locatives (de 14,0 % sur la période, rappelons-le). Mais la hausse des taux et la multiplication des taxes annexes (taxe Gemapi et taxes spéciales) ont doublé la note ! Evidemment, la hausse moyenne de 26,3 % cache des situations variées. La taxe foncière a par exemple triplé dans la commune de Popolasca, en Haute- Corse (+ 186,8 %). A l’inverse, la taxe foncière a par exemple diminué de 40,6 % à Châtenay-en-France que nous citions tantôt. Si on se concentre sur les cinquante villes les plus peuplées du territoire, on s’aperçoit que la taxe foncière (hors TEOM) a bondi de plus de 30,0 % dans quatorze grandes villes. Strasbourg arrive largement en tête des hausses les plus fortes. En dix ans la taxe foncière y a presque doublé (+ 45,6 %), en raison d’une hausse des taux de chacun des bénéficiaires de la taxe foncière (département, avant que le taux départemental soit en 2021 intégré au taux communal, commune et métropole). À Nantes la hausse atteint 39,3 %, le taux communal ayant presque augmenté de quatre points tandis que la métropole de Nantes a rehaussé son taux de quasiment six points. Marseille arrive en  troisième position (+ 37,8 %) en raison notamment d’une hausse à plusieurs reprises du taux communal, en particulier en 2022. Soulignons ici que l’UNPI 13-83 et près de 240 propriétaires marseillais ont attaqué en justice le nouveau taux de 44,54 % de la Ville et… obtenu l’annulation de ce taux (Tribunal administratif de Marseille, Nos 2204585, 2204739, 14 avril 2023 (6)). Hélas, le tribunal a accordé un délai à la Ville pour régulariser rétroactivement l’adoption du taux (la procédure de vote n’avait pas été correctement suivie) et, lors du conseil municipal du 30 juin dernier, la Ville a confirmé le nouveau taux. Villeurbanne (+ 37,2 %) et Lille (+ 35,1 %) sont les dernières grandes villes (sur les cinquante villes les plus peuplées de France) où la taxe foncière a progressé de plus de 35,0 %. Une baisse des taux de TEOM tempère la hausse de taxe foncière dans plusieurs de ces villes. C’est le cas en particulier à Nantes (hausse de 27,2 % TEOM comprise), à Villeurbanne (+ 25, 8 %) ou Lille (+ 22,5 %). C’est un pis-aller pour les propriétaires occupants, qui règlent les deux impôts. Rappelons en revanche que, pour les propriétaires bailleurs, qui peuvent récupérer la TEOM auprès de leur locataire mais non la taxe foncière, seule compte la hausse de taxe foncière hors TEOM. Concernant la taxe foncière TEOM comprise, on peut aussi signaler que Vitrysur- Seine (+ 37,7 %) et Tours (+ 35,7 %) font leur apparition dans le top 4 des plus fortes hausses en raison d’une forte augmentation des taux de TEOM sur leur territoire.

La taxe foncière représente 2,4 loyers en moyenne

Désormais, en 2022, en prenant en compte les taux communaux, intercommunaux, ceux au profit des syndicats de communes ainsi que les taxes annexes à l’impôt foncier (à l’exception de la TEOM, qu’un propriétaire bailleur peut récupérer auprès de son locataire d’habitation), les taux cumulés de taxe foncière s’élèvent en moyenne à 39,94 % sur l’ensemble du territoire. Etant donné – nous l’avons vu – que la base d’imposition est censée représenter six mois de loyers, on peut dire que, théoriquement, la taxe foncière coûte 2,4 loyers mensuels. La moyenne de 39,94 % cache évidemment des situations très diverses (la taxe foncière est l’impôt de l’inégalité la plus totale). Villeneuve-Minervois, dans l’Aude, est la toute première commune de France – à notre connaissance – à franchir la barre des 100 %. En 2022, les taux y atteignent 100,50 % (117,60 % si on ajoute la TEOM). Il y a plusieurs explications à cela. Tout d’abord, le taux départemental de l’Aude était, avant son incorporation dans les taux communaux en 2021 (réforme valable pour toute la France), l’un des plus forts du pays. Ceci explique que les sept premières places du classement des communes aux taux les plus élevés sont des communes audoises. Ensuite, le taux prélevé à Villeneuve-Minervois au  profit d’un syndicat de communes a quasiment doublé, conséquence du report de l’ancien taux prélevé dans le cadre de la taxe d’habitation sur les autres contribuables (voir précédemment). Enfin, dans le cadre d’un pacte financier et fiscal, le taux prélevé au profit de « Carcassonne Agglo » est passé de 1,50 % en 2021 à 18,71 % en 2022. Si des communes comme Carcassonne ont abaissé d’autant leur taux communal, les élus villeneuvois ont voté une baisse environ moitié moins importante que la hausse du taux intercommunal… À l’extrême opposé, les taux n’atteignent par exemple que 9,18 % à Châtenay-en-France, dans le Val-d’Oise. La commune a en effet décliné en 2021 le transfert de droit de l’ancien taux départemental à la commune et fixé son taux communal à 5 % (le reste du taux global est composé du taux intercommunal et des taxes annexes, dont la taxe Gemapi). « Pas de service, pas d’impôt » a déclaré à l’UNPI son maire iconique, M. Jacques Renaud, ce dernier précisant que les services publics étaient gérés sur son territoire par l’intercommunalité.

+ 9,3 % en 2023 dans les grandes villes de France

La hausse de taxe foncière en 2023 atteint des niveaux jamais atteints. Dans les 200 villes les plus peuplées de France, la taxe foncière a augmenté en moyenne de… 9,3 % ! C’est deux fois plus qu’entre 2021 et 2022 (la hausse était de 4,7 %). C’est sans commune mesure avec la hausse entre 2020 et 2021 (la hausse était de 1,3 % en moyenne dans les même 200 villes). Certaines villes ont relevé leur taux dans une proportion spectaculaire. Grenoble a par exemple augmenté son taux de taxe foncière de plus de treize points ! Par comparaison, Bagnolet tenait en 2022 le record de hausse du taux communal avec un relèvement de 6,4 points. De manière plus globale, en 2023, 35 communes ont rehaussé leur taux, avec une hausse moyenne de 3,2 points, alors qu’en 2022 elles étaient 24 (avec une hausse moyenne de 2,3 points). Il reste que le chiffre incroyable de 9,3 %  provient essentiellement de la revalorisation de 7,1 % des valeurs locatives, majoration la plus forte depuis 37 ans.

Les plus fortes hausses

Parmi les 200 villes les plus peuplées de France, la Ville de Paris affiche de loin la plus forte hausse de taxe foncière entre 2022 et 2023 (+ 60,8 %), conséquence directe du relèvement du taux de la Ville (de 13,50 % à 20,50 %) couplé à la majoration des valeurs locatives de 7,1 % en 2023. Certes, avec des taux tous compris hors TEOM de 21,15 %, la Ville demeure la 7ème ville aux taux les plus bas parmi les 200 villes les plus peuplées de France (c’est également la 2ème ville aux taux les plus bas parmi les 50 plus grandes villes de France, désormais derrière Boulogne-Billancourt). Néanmoins, la valeur locative moyenne à Paris étant certainement l’une des plus élevées de France, la note est salée pour les propriétaires. Le taux de taxe d’enlèvement des ordures ménagères étant stable à Paris, la hausse TEOM comprise pour les propriétaires occupants est un peu moindre (+ 44,4 %). Meudon affiche également une hausse spectaculaire (+ 44,0 %, + 37,8 % en prenant en compte la TEOM), là encore en raison d’une hausse de sept points, comme à Paris, du taux au profit de la Ville. En troisième position, les propriétaires subissent à Grenoble une hausse de 32,9 % (+ 29,5 % TEOM comprise). Le taux de la Ville a en effet été relevé de plus de treize points ! Avec un taux global de 67,93 % (hors TEOM), Grenoble devient la ville aux taux de taxe foncière les plus élevés parmi les 50 villes les plus peuplées du territoire (elle se plaçait quatrième en 2022). Franconville, dans le Val-d’Oise, est la dernière ville où la taxe foncière a augmenté de plus de 30,0 % en seulement un an (+ 30,3 %), en raison de la hausse de quasiment sept points du taux communal mais aussi, à la marge, en raison du passage du taux de taxe Gemapi de 0,15 % à 0,86 %. Six autres grandes villes de France accusent une hausse de plus de 20 %. C’est le cas tout d’abord de Bobigny (+ 26,8 %), en raison d’une hausse du taux communal de quasiment huit points. Bobigny est suivie de Troyes (+ 22, 5 %), où ont augmenté à la fois le taux communal (de plus de quatre points) et le taux intercommunal (de plus de deux points). Viennent ensuite Livry-Gargan (+ 22,2 %), Metz (+ 21,4 %), Courbevoie (+ 21,0 %) et Issy-les-Moulineaux (+ 20,5 %).

De (très) rares baisses de taux

À l’automne 2022, au moment de se déclarer opposés à un plafonnement en 2023 de l’indexation des valeurs locatives sur l’inflation (voir ci-après), des membres du Gouvernement avaient déclaré que les communes pouvaient toujours diminuer leur taux pour amoindrir un peu la hausse de 7,1 % des valeurs locatives. Parmi les 200 villes les plus peuplées du territoire, six communes ont saisi cette opportunité. Aucune d’entre elles ne figurent parmi les 50 plus grandes villes de France. Saint-Louis, à la Réunion, est la ville ayant le plus abaissé son taux (passage d’un taux de 74,23 % à un taux de 72,00 %), après une première baisse déjà en 2022, ceci « afin de limiter la pression fiscale (…) dans un contexte marqué par des tensions inflationnistes » (conseil municipal du 31 mars dernier). En 2023, la hausse n’y atteint donc que 4,0 %. De même, à Wattrelos, la hausse n’atteint « que » 5,7 % grâce à la baisse d’un point du taux communal. Hélas, le taux de TEOM appliqué par la métropole de Lille ayant augmenté, la hausse pour les propriétaires occupants repasse au-dessus des 7,1 % de majoration des valeurs locatives (+ 7,6 %). Les taux communaux ont également baissé à Castres, Brive-la-Gaillarde, Compiègne et Tarbes, mais trop faiblement pour ralentir significativement la hausse liée à l’indexation des valeurs locatives (dans toutes ces villes l’augmentation dépasse 6,0 %). Signalons par ailleurs le cas de Poitiers. Grace à une baisse de quasiment deux points du taux de TEOM sur son territoire, la taxe foncière TEOM comprise n’y a augmenté que de 3,9 % (contre 7,2 % pour la seule taxe foncière).

Encore de nouvelles taxes additionnelles

En 2023, ce sont treize villes de plus où une taxe Gemapi est prélevée (les propriétaires payent donc désormais une taxe Gemapi dans 153 villes sur les 200 villes les plus peuplées de France). Or, comme nous l’avons vu (voir précédemment), avec la suppression de la taxe d’habitation, la taxe n’est plus répartie qu’entre propriétaires et entrepreneurs, ce qui explique l’apparition de taux particulièrement élevés. L’impact sur les hausses de taxe foncière est palpable. Par exemple, à Saint-Denis (Réunion), la taxe foncière a augmenté de 9 % entre 2022 et 2023 en raison de l’instauration d’une nouvelle taxe Gemapi au taux de 0,71 %. Sans cette taxe, tous les autres taux étant restés stables, la hausse n’aurait été que de 7,1 % en raison de la majoration des valeurs locatives. En 2023, l’instauration d’une nouvelle taxe « TGV » dans de nombreuses communes du Sud-Ouest (voir ci-dessus) se fait également sentir. Par exemple, à Bayonne, la hausse entre 2022 et 2023 atteint 8,2 % après le passage d’un taux de « taxes spéciales » (à la fois taxe spéciale d’équipement « classique » et taxe « TGV ») de 0,34 % à 0,68 %.

Des hausses de TEOM

Traditionnellement, sauf ici ou là, les taux de TEOM sont plus stables que les taux de taxe foncière. Les hausses de taxe foncière TEOM comprise sont donc en moyenne moins fortes que les hausses de taxe foncière seule. En 2023, les hausses TEOM comprise (+ 9,3 % en moyenne) sont aussi fortes que les hausses hors TEOM (+ 9,3 %), ce qui traduit encore une hausse notable des taux de TEOM. On signalera par exemple ici le cas d’Aix-en-Provence. En raison de la hausse du taux de TEOM (au profit de la métropole d’Aix-Marseille) de 10,60 % en 2022 à 14 % en 2023, la taxe foncière TEOM comprise a augmenté en un an de 15,8 % (alors que la hausse de taxe foncière hors TEOM n’y est que de 8,0 %).

Le scandale de la revalorisation de 7,1 % des valeurs locatives en 2023

L’explosion de la taxe foncière en 2023 est abondamment commentée depuis des mois. Chacun se rejette la faute. Au « 20 heures » de France 2 et TF1 du 24 septembre dernier, le Président de la République mettait la hausse sur le compte des collectivités locales : « quand vous avez votre taxe foncière qui augmente, ce n’est pas le gouvernement. (…) C’est votre commune qui le décide. Et c’est un scandale quand j’entends des élus qui osent dire que c’est la faute du gouvernement ». Tout à l’inverse, on peut lire dans des procès-verbaux de conseils municipaux, par exemple à Créteil, que, « pour ne pas ajouter à la hausse brutale de 7,1 % des bases du foncier bâti décidée par le gouvernement, la municipalité a décidé le gel des taux des impositions directes pour 2023 » (procès- verbal du conseil municipal du 7 mars 2023). Pour l’UNPI, qui a formulé de nombreuses alertes pour empêcher que la revalorisation n’atteigne plus de 7 % en 2023, les choses sont ici très claires. Certes, l’indexation des valeurs locatives sur le glissement annuel de l’IPCH de novembre résulte de la loi (article 1518 bis du Code général des impôts) et donc du parlement. Cependant, dans le cadre de l’examen du projet de loi de finances pour 2023, de nombreux parlementaires, y compris de la majorité, avaient poussé pour un plafonnement exceptionnel de l’augmentation en 2023. C’est ainsi que, en octobre 2023, la Commission des Finances de l’Assemblée nationale a adopté un amendement limitant à 3,5 % la hausse des valeurs locatives en 2023. Comme l’indique l’exposé de l’amendement, il s’agissait d’une « mesure d’équité fiscale » qui « permettra de préserver le pouvoir d’achat des ménages » tout en assurant aux collectivités des rentrées substantielles. Par ailleurs, le choix s’est porté sur une augmentation de 3,5 % « par parallélisme » avec le blocage actuel à 3,5 % de la révision des loyers (7). Même Éric Coquerel, député LFI, a voté la mesure après avoir salué l’« équilibre » trouvé. Il y avait cependant en face une forte opposition des représentants d’élus locaux. Au point que Gabriel Attal, ministre chargé des comptes publics, se soit montré plutôt favorable à une autre solution : « les associations d’élus locaux nous ont implorés de ne pas modifier la règle légale ». Le mieux serait de laisser filer la majoration de 7,1 % des valeurs locatives, alors que les « collectivités pourraient baisser leur taux pour compenser la revalorisation du coefficient des valeurs locatives cadastrales liée à l’inflation » (8) (Gabriel Attal, réunion du 26 septembre 2022). Le Gouvernement a visiblement cédé à la pression des élus locaux puisque, dans le projet de loi de finances engagé par Elisabeth Borne dans le cadre de la procédure du « 49.3 », a été écartée toute idée de plafonner l’indexation des valeurs locatives sur l’inflation en 2023. Certes, la procédure de l’article 49,3 de la Constitution a été enclenchée avant même que les députés aient pu débattre en séance publique du plafonnement à 3,5 % de la revalorisation des valeurs locatives (pour être intégré à la loi, l’amendement voté en commission devait encore être débattu dans l’hémicycle). Cependant, dans le texte présenté par le Gouvernement ont été inclus des amendements parlementaires non encore soumis au vote. Pourquoi n’a-t-il pas fait de même avec une mesure aussi importante que le plafonnement à 3,5 % ?

Rebelote en 2024 ?

Alors que le projet de loi de finances pour 2024 est en train d’être discuté, il est essentiel de plafonner l’indexation des valeurs locatives sur l’inflation. En réalité, c’est tout le dispositif d’indexation qui doit être réformé, comme le demande l’UNPI depuis plusieurs années.

L’indexation sur un indice contestable

Les règles actuelles d’indexation des valeurs locatives proviennent d’un amendement parlementaire adopté lors de l’examen de la loi de finances pour 2017. La députée Valérie Rabault, à l’origine de l’amendement, avait des intentions louables. Jusqu’ici, le Parlement fixait librement et chaque année un coefficient de majoration des valeurs locatives « en tenant compte des variations des loyers » (article 1518 bis, alinéa premier du CGI). Cependant, de fait, et comme l’indiquait la députée, « le coefficient de revalorisation forfaitaire des valeurs locatives a été le plus souvent identique, ces dernières années, à l’inflation prévisionnelle ». Il s’agit certainement d’un dévoiement de l’article 1518 bis du CGI (voir plus loin). Il reste que l’inflation prévisionnelle est « nettement supérieure à l’inflation constatée. Depuis 2005, l’écart cumulé s’élève à 2,8 points ». Dès lors, pour que les valeurs locatives soient indexées sur l’inflation réelle, il s’agit de les indexer sur le « dernier taux constaté d’inflation annuelle totale ». Le choix a donc été fait d’indexer les valeurs locatives sur le glissement annuel de l’indice des prix à la consommation harmonisé du mois de novembre (le coefficient applicable l’année N correspond au glissement annuel de l’IPCH de novembre de l’année N-1). Pourtant, ce système encourt de sérieuses critiques. En premier lieu, pourquoi l’article 1518 bis du CGI renvoie-t-il à l’IPCH et non à l’indice des prix à la consommation « tout court » (IPC) ? Si l’Insee calcule aujourd’hui l’IPCH, c’est sous l’injonction des institutions européennes, qui ont imposé une méthode de calcul harmonisée entre les membres de l’Union européenne. Cependant, pour mesurer l’inflation en France, l’Insee continue d’établir des données à partir de l’IPC. Or, le glissement annuel de l’IPC du mois de novembre est le plus souvent inférieur au glissement annuel de l’IPCH. Ainsi, le glissement annuel de l’IPCH de novembre 2022 est de 7,1 %, contre 6,2 % pour l’IPC du même mois de novembre. De même, le glissement annuel de l’IPCH de novembre 2021 était de 3,4 %, contre 2,8 % pour l’IPC de novembre 2021. En second lieu, pourquoi le Code général des impôts renvoie-t-il à l’indice IPCH du mois de novembre, et non à une moyenne sur l’année entière ? De toute évidence, les indices fluctuent mois après mois et, pour chiffrer véritablement l’inflation d’une année considérée, l’Insee établit une moyenne annuelle à partir des IPC mensuels. Or, les taux d’inflation annuels publiés par l’Insee sont très généralement inférieurs aux glissements annuels de l’IPCH de novembre. Ainsi, les valeurs locatives ont augmenté de 7,1 % en 2023 alors que l’inflation mesurée pour l’année 2022 par l’Insee s’élève 5,2 %. De même, les valeurs locatives ont augmenté de 3,4 % en 2022 alors que l’inflation mesurée pour l’année 2021 atteint 1,6 % !

Pourquoi indexer des « valeurs locatives » sur l’inflation ?

Plus largement, et comme leur nom l’indique, les « valeurs locatives » sont censées représenter le loyer annuel potentiel de chaque propriété. Quelle est la logique à indexer ces valeurs locatives sur l’inflation ? D’ailleurs, de manière assez curieuse, et malgré la réforme de 2017, on peut encore lire au début de l’article 1518 bis du CGI que les valeurs locatives sont majorées « en tenant compte des variations des loyers ». Ce n’est que pure logique, sachant que l’on parle de valeurs locatives. Certes, l’injonction de tenir compte de l’évolution des loyers n’avait pas grande valeur juridique. Aussi, comme l’indique Valérie Rabault dans son amendement de 2016, le Parlement avait pris l’habitude de fixer des coefficients de majoration en fonction de l’inflation. Cela n’en reste pas moins un dévoiement complet de l’article 1518 bis et du concept de « valeurs locatives ». Si les valeurs locatives avaient été indexées sur l’Indice des loyers d’habitation – secteur libre publié par l’Insee, la hausse des taxes foncières subie par les propriétaires aurait été d’un tout autre ordre

Ce que demande l’UNPI

Il est impensable que les propriétaires aient subi une hausse moyenne de 9,3 % de leur taxe foncière entre 2022 et 2023 dans les grandes villes de France. Comme si la taxe foncière n’avait pas déjà augmenté de 26,3 % en moyenne entre 2012 et 2022 sur l’ensemble du territoire. Croit-on que les propriétaires ont des moyens financiers illimités ? Qu’ils peuvent, sans souffrances, supporter à la fois un blocage des loyers, des obligations de travaux de performance énergétique et une hausse faramineuse des impôts ? Alors que le Gouvernement songe à la manière de protéger les Français contre l’inflation (notamment, revalorisation du barème de l’impôt sur le revenu pour « neutraliser les effets de l’inflation sur le niveau d’imposition des ménages » (9)), il est incroyable qu’on demande aux propriétaires de payer plus de taxe foncière en période d’inflation. Il est urgent de réformer les règles d’indexation des valeurs locatives ; celles-ci doivent être indexées sur l’évolution des loyers et non l’inflation ! A minima, le gouvernement doit absolument plafonner le coefficient de majoration pour 2024. Les propriétaires payent pour l’inflation, mais aussi pour la suppression de la taxe d’habitation. La taxe foncière est le dernier levier fiscal des communes, et les propriétaires sont désormais les seuls à payer pour la bibliothèque municipale, l’entretien des rues, l’éclairage public. « La suppression de la taxe d’habitation a rompu le lien financier entre la commune et ses habitants » écrivait récemment Arnaud Robinet, maire de Reims, dans les colonnes du Figaro. Tout le monde profite, mais seuls les propriétaires payent, dont beaucoup (les propriétaires bailleurs) ne sont pas « sur place » pour en profiter. Etant domiciliés ailleurs, ces propriétaires ne peuvent même pas participer aux élections municipales. Les locataires eux, peuvent bien voter pour un candidat qui fera construire une nouvelle piscine. Ce n’est pas à eux qu’on demandera de payer un surplus de taxe foncière. Il est primordial de remettre de la justice et de la démocratie dans les impôts locaux. Une solution – simple – peut consister à permettre au propriétaire de mettre tout ou partie de la taxe foncière à la charge du locataire, comme c’est déjà le cas pour la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.